Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare

Creditul ipotecar pentru investitii imobiliare este acordat de catre institutii financiare autorizate (banci universale, banci de credit ipotecar, Agentia Nationala pentru Locuinte, societatile de credit ipotecar) pentru a finanta investitii imobiliare cu destinatie locativa sau cu o alta destinatie sau pentru rambursarea unui credit ipotecar pentru investitii imobiliare contractat anterior.

Investitiile imobiliare au ca obiect dobandirea dreptului de proprietate asupra unui imobil (constructie si/sau terenul pe care se afla ori urmeaza sa se ridice o constructie) prin acte juridice cu titlu oneros, viabilizarea, reabilitarea, consolidarea, extinderea acestuia etc.

La evaluarea bonitatii solicitantului, se va avea in vedere ca rata de platit (capitalul si dobanda) sa nu depaseasca 35% din veniturile nete ale solicitantului si ale familiei sale, calculate ca diferenta intre veniturile totale si angajamentele asumate (de exemplu, contracte de credit, contracte de leasing, contracte de cumparare in rate a bunurilor de folosinta indelungata).

Ipoteca infiintata pentru garantarea imprumuturilor ipotecare:

• dureaza pana la rambursarea integrala a sumelor datorate in baza respectivului contract, nefiind aplicabile prevederile art. 1786 din Codul civil, potrivit carora dreptul de ipoteca inscris isi pierde valabilitatea daca nu a fost reinnoit anterior expirarii termenului de 15 ani de la inscrierea sa;
• poate fi transferata asupra unei alte ipoteci, prin act in forma autentica, daca partile sunt de acord, iar ipoteca asupra imobilului initial inceteaza de drept in momentul inscrierii noii ipoteci in registrul de carte funciara;
• poate fi constituita si asupra unor bunuri viitoare, prin derogare de la art. 1775 Cod civil, iar intabularea se va face numai dupa ce a fost mentionata in cartea funciara si autorizatia de constructie;
• nu permite instrainarea imobilului ipotecat decat cu acordul scris al creditorului ipotecar, nerespectarea acestei conditii lovind actul de nulitate absoluta; interdictia de instrainare a bunului ipotecat este mentionata automat in cartea funciara.

Valoarea unui credit ipotecar nu poate depasi 75% din valoarea imobilului pentru achizitionarea caruia se solicita creditul si/sau din valoarea devizului estimativ.

Acordarea de credite ipotecare pentru investitii imobiliare nu poate fi conditionata de acceptarea altor servicii care nu au legatura cu operatiunea de creditare respectiva.
Imprumutatul (debitorul contractului de credit) are dreptul de a rambursa inainte de termen valoarea acestui credit, in conditiile stabilite de parti sau, in caz de faliment, lichidare voluntara sau in alte cazuri de lichidarea a institutiei autorizate care are calitatea de creditor ipotecar.

Contractul de asigurare obligatorie este in sarcina imprumutatului, care are libertatea de a alege societatea de asigurari cu care va incheia contractul, iar dovada platii primelor de asigurare va fi prezentata creditorului ipotecar. Respectivul contract va acoperi toate riscurile aferente ipotecarii unei constructii si va fi incheiat si reinnoit astfel incat sa acopere intreaga durata de valabilitate a creditului.

Drepturile asiguratului/imprumutatului vor fi cesionate creditorului ipotecar pe toata durata de valabilitate a creditului. Pe langa contractul de asigurare obligatoriu, creditorul ipotecar poate solicita incheierea unui contract de asigurare pentru riscul nefinalizarii investitiilor imobiliare, in cazul in care prin creditul ipotecar se finanteaza constructia, reabilitarea, consolidarea, extinderea unui imobil.

In situatia intarzierii la plata, creditorul ipotecar va trimite beneficiarului imprumutului o notificare prin scrisoare recomandata, prevenindu-l asupra consecintelor nerespectarii dispozitiilor contractuale. Daca, in termen de 30 de zile de la primirea notificarii, beneficiarul creditului nu efectueaza plata, contractul de credit ipotecar se considera reziliat de plin drept si intreaga suma a ratelor de credit cu dobanzile aferente devine exigibila. Contractul de credit ipotecar, precum si garantiile reale si personale subsecvente
constituie titluri executorii, care vor fi investite cu formula executorie de catre instanta locului unde este situat imobilul.

Executarea debitorilor se va face fara conditionarea ei de atribuirea unui alt spatiu de locuit. Doar in situatii deosebite, instanta de la locul executarii va putea acorda un termen de maximum 90 de zile, in care debitorul (doar persoana fizica) isi va gasi o alta locuinta.

Creantele ipotecare care fac parte din portofoliul unei institutii autorizate pot fi cesionate unei alte institutii de acelasi tip. Transmiterea dreptului de ipoteca este insotita si de transferul drepturilor ce decurg din contractul de asigurare, precum si celelalte garantii care au fost constituite pentru garantarea creditului ipotecar. Opozabilitatea fata de tertii care nu au cunoscut pe alta cale realizarea cesiunii, se va realiza prin inscrierea in Arhiva Electronica de Garantii Reale Mobiliare. Debitorului cedat, adica imprumutatului, ii va fi adusa la cunostinta cesionarea dreptului de creanta ce izvoraste din contractul de credit ipotecar prin notificare de catre cedent (fostul creditor) sau de catre cesionar (actualul creditor), in termen de zece de zile de la incheierea actului de cesiune, daca nu au convenit altfel.

Rambursarea creditelor ipotecare si executarea ipotecilor si a celorlalte garantii se va face, in lipsa unei prevederi exprese, catre cedent (fostul creditor) care se va comporta ca un mandatar al cesionarului (actualului creditor).

Prevederile legate de posibilitatea institutiilor autorizate de a emite obligatiuni ipotecare, in vederea atragerii de fonduri pentru acordarea de credite ipotecare, au fost abrogate prin modificarea adusa de Legea nr. 34/2006.