Coproprietatea obisnuita

• Proprietatea rezolubila are ca sursa un contract translativ de proprietate, in care transferul proprietatii opereaza sub o conditie rezolutorie (eveniment viitor si incert). Indeplinirea acestei conditii rezolutorii (stipulata in contractul translativ de proprietate) are ca efect desfiintarea dreptului de proprietate dobandit. Sub acest aspect, acest drept are o existenta nesigura in patrimoniul debitorului. Neindeplinirea acestei conditii contractuale va avea drept consecinta consolidarea retroactiva a dreptului de proprietate.
• Proprietatea anulabila izvoraste dintr-un act juridic lovit de nulitate relativa si dureaza din momentul incheierii respectivului act pana la implinirea termenului de prescriptie al actiunii in anulare.
• Proprietatea comuna apartine concomitent mai multor persoane, care exercita prerogativele acestuia. Doua tipuri de proprietate comuna sunt retinute de literatura de specialitate: proprietatea comuna pe cote-parti (coproprietatea) si proprietatea comuna in devalmasie.

Coproprietatea:

• obisnuita si temporara
• fortata si perpetua

Coproprietatea obisnuita si temporara inceteaza prin partaj. Aceasta institutie juridica nu este consacrata prin lege. Aplicatii ale coproprietatii se regasesc in Codul civil, in art. 728 si urmatoarele, care prevad regimul juridic al partajului succesoral. Coproprietatea temporara are ca izvor:

• deschiderea unei succesiuni, in ipoteza in care defunctul lasa mai multi mostenitori, fiecare dintre acestia dobandind o cota-parte din dreptul asupra bunurilor ce intra in masa succesorala;
• contract translativ de proprietate (contract de vanzare-cumparare, contract de donatie) cu mai multi dobanditori.

Drepturile coproprietarilor:

Actele materiale (folosirea curenta a bunului, culegerea fructelor – de exemplu, perceperea chiriei pentru un bun detinut in comun).

Fiecare copartas poate efectua acte materiale de genul infatisat mai sus, fara a avea nevoie de consimtamantul celorlalti coproprietari, dar cu indeplinirea cumulativa a doua conditii:

• sa nu impiedice folosinta bunului de catre ceilalti coproprietari;
• sa nu transforme destinatia bunului sau modul de utilizare a acestuia (de exemplu, sa nu transforme destinatia unui imobil de locuit intr-un spatiu comercial).

Neintelegerile aparute intre coproprietari pot fi solutionate:

• in mod amiabil, prin incheierea unui partaj conventional de folosinta;
• in instanta, prin partajul judiciar de folosinta;
• prin partajul propriu-zis.

Referitor la dobandirea fructelor, ca accesorii ale bunului asupra caruia coproprietarii isi exercita prerogativele dreptului de proprietate, fructele civile (de exemplu, chiria pentru un imobil, arenda pentru un teren agricol) revin, in functie de cota-parte pe care o detin, fiecarui coproprietar. In schimb, fructele industriale (de exemplu, cele obtinute prin munca omului, adica recolta culeasa de pe un teren agricol) revin doar acelor copartasi care au lucrat efectiv respectivul terenul agricol. Ceilalti coproprietari pot revendica o cota-parte din fructele industriale doar in ipoteza in care fac dovada ca au fost impiedicati sa ia parte la producerea si culegerea fructelor.

Actele juridice:

a) actele de conservare (acele diligente depuse pentru evitarea pierderii sau diminuarii unui drept, de exemplu, intreruperea termenului unei prescriptii legate de bunul aflat in coproprietate – prin intentarea unei actiuni in justitie care, daca nu ar fi introdusa in termenul legal, ar putea atrage pierderea dreptului).

b) actele de administrare (de exemplu, promovarea unei actiuni in despagubiri pentru prejudiciile produse bunului aflat in coproprietate, arendarea acestuia, daca este vorba despre un teren cu destinatie agricola) presupun consimtamantul tuturor coproprietarilor pentru incheierea acestora. Se va putea insa deroga de la principiul unanimitatii de vointa in cazul in care actele incheiate sunt avantajoase pentru toti coproprietarii.

c) actele de dispozitie (acele acte juridice care presupun transmiterea dreptului de proprietate sau a unui dezmembramant

• uzufruct, uz, abitatie, folosinta, etc.
• al dreptului de proprietate catre un tert – de exemplu, vanzarea sau donatia bunului) presupun consimtamantul tuturor coproprietarilor.

Coproprieatatea obisnuita
si temporara inceteaza prin…

• partaj Bunul sau bunurile aflate in coproprietate sunt impartite si din punct de vedere material intre copartasi. Art. 728 si urmatoarele din Codul civil consacra imprescriptibilitatea extinctiva a dreptului de a solicita partajul, adica de a putea cere incetarea starii de coproprietate, independent de factorul timp. Doua exceptii exista de la aceasta regula. Prima, in situatia in care unul dintre coproprietari a exercitat timp de 30 de ani o posesie utila asupra intregului bun. Acesta va putea ridica, in cadrul unei eventuale actiuni de partaj, exceptia de uzucapiune (prescriptie achizitiva) a proprietatii exclusive asupra respectivului bun. A doua ipoteza este aceea in care coproprietarii au incheiat o conventie de ramanere in indiviziune, valabila conform dispozitiilor Codului civil, pentru o perioada de cel mult cinci ani, conventie care poate fi reinnoita. Exista partaj conventional si judiciar.

a) Partajul conventional este un act juridic, pentru a carui valabilitate este necesara intrunirea conditiilor de fond (obiect, cauza, capacitate, consimtamant) cerute pentru orice act juridic. Acest tip de partaj nu presupune incheierea in forma autentica, iar forma scrisa este necesara doar din considerente de probatiune (ad probationem)

b) Partajul judiciar se realizeaza in trei modalitati:

• partajarea in natura a bunului care se aplica in cazul in care exista bunuri comod partajabile intre coproprietari;
• atribuirea bunului catre unul dintre coproprietari de catre instanta judecatoreasca, dupa luarea in considerare a unor criterii echitabile. In aceasta situatie, copartasul devenit proprietar exclusiv va trebui sa plateasca celorlati fosti coproprietari o sulta, adica o suma de bani care sa reprezinte echivalentul pecuniar al cotei parti din drept;
• vanzarea acestuia prin licitatie publica care are loc atunci cand bunul nu poate fi partajat in mod echitabil din punct de vedere material si nici unul dintre coproprietari nu este de acord cu atribuirea acestuia. Astfel, bunul va face obiectul unei licitatii publice, iar banii obtinuti vor fi impartiti copartasilor, in functie de cota-parte detinuta de fiecare dintre ei.